04.06.2010 tarih ve 27621 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 5998 sayılı “Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'' ile belediyelerin sadece eskiyen kentin kısımlarında kentsel dönüşüm ve gelişim alanı çalışmaları yapmasına ek olarak planlı ve plansız, yapılaşmış veya boş alanlarda kent değişimine uygun olarak kentsel dönüşüm ve gelişim alanları uygulayabilmesi öngörülmüştür. 5393 Sayılı Belediye Kanunu ve buna paralel olarak çıkarılan l Özel İdareleri ve Büyükşehir Belediyeleri Kanunu ile, yerel yönetimlerde reform düzeyinde yeni düzenlemeler yapılmıştır.

 Bu düzenlemelerle, yerel yönetimlerin, yetkileri artırılmış, imkânları genişletilmiştir. Bu anlayış doğrultusunda; 5393 sayılı Belediye Kanununun 73'üncü maddesi ile Belediyelere "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim" projeleri uygulayabilme yetkisi verilmiştir. Kanun ile Belediyeler Kentin gelişimine uygun olarak, Konut alanları, Sanayi ve Ticaret alanları, Teknoloji parkları, Rekreasyon alanları ve Sosyal Donatılar oluşturmak veya kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak ve geliştirmek amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilirler.

Belediyelere, kanunda sayılan alanlarda "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim" projelerini uygulama yetkisi verildiği kabul edilmiş iken, maddenin birinci fıkrasındaki yazım şeklinden hareket edilerek bazı uygulayıcılar, (kişi ve kurumlar) Belediyelerin sadece kentin eskiyen ve yeniden geliştirilmesine ihtiyaç duyulan kısımları ile, korunması gereken, tarihi ve Kültürel dokusu üzerinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulama yetkisi olduğu yorumunu yapmaktadırlar. Bu durum ise, Büyükşehir belediyeleri ile alt kademe Belediyeleri ve Belediyeler ile diğer kurumlar arasında farklı yaklaşımlara sebep olmakta, madde ile ilgili projelerin uygulanmasında tereddütler oluşmakta ve halen yürümekte olan "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim" projeleri bundan olumsuz etkilenmektedir.

Günümüzde hızlı kentleşmenin ortaya çıkardığı sorunlar göz önüne alındığında; belediyeler kentin gelişimine uygun olarak, konut alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, rekreasyon alanları ve sosyal donatılar oluşturmak, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilmeleri gerekir.

Hızla artan nüfus yoğunluğu nedeniyle çok büyük rekreasyon ve sosyal donatı alanlarına, geniş ana arterlere, konut alanlarına ve ticaret alanlarına ihtiyaç duyulmaktadır. Bazen eskiyen kent dokularını yenileme içinde; burada yaşayan, konut ve işyeri sahiplerinin yepyeni bir alana taşıma ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Bu açıdan bakıldığında dahi, belediyelerin planlı veya plansız, yapılaşmış veya boş alanlarda, kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulama zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.

Bütün bu gerekçelerle, 73.madde kanun ve maddenin çıkış amacına uygun olarak açık bir şekilde yeniden düzenlenmiştir. İhtiyaca cevap vermeyen, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73.maddesi, 5998 sayılı Kanun İle değiştirilmiştir.

Bu kanun uygulanırken kanunun tanıdığı gerçek yetkinin proje yapmakla sınırlı olduğu, yapılaşmanın maliklere ilişkin olduğu, kamulaştırmanın ancak zorunlu hallerde uygulanması gerektiği ilkesinin amacın özünde var olduğu kabul edilmeli, maddenin yeni halinin 8. fıkrasında yer alan inşaatları yapmak ya da yaptırmak yetkisinin, belediyelerin inşaat şirketi haline dönüşmesine izin verdiği anlamına gelmediği peşinen kabul edilmelidir.

Büyükşehir İlçe belediyeleri hariç, diğer tüm belediyeler kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini uygulamada doğrudan yetkilidir. Belediye, belediye meclisi kararıyla; kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulanabilir. 

Kentsel Dönüşüm Amaçları;
* Konut alanları oluşturmak, 
* Sanayi alanları oluşturmak, 
* Ticaret alanları oluşturmak, 
* Teknoloji parkları oluşturmak, 
* Kamu hizmeti alanları oluşturmak, 
* Rekreasyon alanları oluşturmak,
* Her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, 
* Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, 
* Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak 
* Deprem riskine karşı tedbirler almak. 

Şartları;
* Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. 
* Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. 

Proje Alanı;
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; 
* Üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, 
* Yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, 
* Alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, 
* Etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. 
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; 
* Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Büyükşehirlerde Yetki;
* Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. 
* Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. 

Büyükşehir Belediyelerinin Yetkileri;
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin; 
* her ölçekteki imar planı, 
* parselasyon planı, 
* bina inşaat ruhsatı, 
* yapı kullanma izni 
* Vb. tüm imar işlemleri 
* 3194 s. İmar K.'da belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. 

Anlaşma yolu ve dava;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. 
* Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. 

Devir ve muafiyet;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. 
* Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların 1/4'ü alınır. 

2981 Sk. Kapsamında Uygulama;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 2981 sk.'ya istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. 
* 2981 sk. kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. 
* Bu kapsamda bulunanlara TOKİ ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir.
* Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. 

Projenin yapımı;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. 

Anlaşmayan malikler;
* Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sk.md:18'e göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir. 

Proje Ortak Giderleri;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. 
* Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. 
* Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. 
* Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz. 

Tapuya şerh;
* Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. 
* Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. 

Mülkiyete sınırlama;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. 
* Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar 5 yıl süreyle durdurulur
* Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. 
* Toplam durdurma süresi 10 yılı geçemez. 

Belediyenin imar uygulama yetkileri;
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; 
* İmar uygulaması yapmaya, 
* İmar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye,
* Bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya,
* Hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. 

Kamulaştırma;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. 

Veraset ilamı çıkarma yetkisi;
* Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir. 

Ortak hizmet projeleri;
* Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle md.75'e göre ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

TOKİ'nin yetkisi;
* Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda TOKİ'ye 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.

Mevcut davalar – G.Md.1;
* Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yargı mercilerinde açılmış ve henüz kesin hükme bağlanmamış davalarda bu Kanun hükümleri uygulanır. 
* Ancak bu Kanunla getirilen değişik hükümlerin uygulanması nedeniyle haksız çıkan tarafa harç, yargılama gideri ve avukatlık ücreti yükletilemez.

DÜZENLEMEDE İTİRAZ EDİLEN HUSUSLAR

Yapılan değişikliğin mülkiyet hakkına getirmiş olduğu kısıtlamalar ve ilçe belediyelerin imar yetkilerinin elinden alınmasına ilişkin hükümler nedeniyle Anayasa'ya aykırılıklar içerdiği ileri sürülmektedir.
5393 Sayılı Belediyeler Kanunu'nun, "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" başlıklı 73. maddesine ilişkin olarak Mimarlar Odası konu hakkında hazırlamış olduğu raporda, 2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediyeler Yasası'nın en uzun ve en çok ayrıntılarla donatılmış maddesi olarak düzenlenen yeni 73. maddesinin, açıkça Anayasa'ya karşı ciddi aykırılıklar taşıdığını belirtmektedir. Düzenleme, yargı yolunun önüne engeller getirilmesi ve yol gösterme suretiyle yargı bağımsızlığının ihlal edilmesi, ilçe belediyelerine tanınan yetkileri büyükşehir belediyelerine devrederek "yerelliğin" yok sayılması, acele kamulaştırma ile kamulaştırmada esas olan "kamu yararı" yerine "ayrıcalıklı el koyma" hakkı verilmesi, mülkiyet haklarına müdahale edilmesi gibi, başta içinde bulunduğu 5393 Sayılı Kanun'a aykırı olmak üzere ilgili yasalarla çelişmekte ve Anayasa ile bağdaşmadığını ileri sürenler, Anayasa'ya açıkça aykırılığını ileri sürdükleri bu yasanın iptali amacıyla Anayasa Mahkemesi'ne götürülmesi için girişimlerde bulunacaklarını beyan etmektedirler.